Immobilier à
Clignancourt
De Jules-Joffrin au boulevard Ornano, en passant par le Mont-Cenis et la rue Marcadet — le quartier le plus hétérogène du 18ème, où chaque rue a son propre marché. 2 353 ventes analysées.
Estimation gratuiteClignancourt est un quartier que l'on croit connaître — et que l'on sous-estime systématiquement. Entre la rue Caulaincourt à plus de 10 600 €/m² et la rue Letort à 7 600 €/m², l'écart atteint 40 % sur des rues distantes de 600 mètres. Aucun quartier du 18ème ne présente une telle amplitude — c'est à la fois un risque et une opportunité.
Prix au m² à Clignancourt — Jules-Joffrin en 2026
Sources : Meilleurs Agents (9 220 €/m², fourchette 6 509 – 12 897 €), SeLoger (~8 680 €/m²)
Les portails publient des prix demandés. Les Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP / data.gouv.fr) enregistrent les prix réellement signés chez notaire — les seules données opposables au marché.
Évolution semestrielle — Cœur Clignancourt
| Semestre | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2024 — S1 | 8 720 € |
| 2024 — S2 | 8 750 € |
| 2025 — S1 | 8 923 € |
| 2025 — S2 | 8 960 € |
Prix par zone — Clignancourt
| Zone | Médiane S2-2025 | Ventes |
|---|---|---|
| Cœur résidentiel | 8 960 €/m² | 1 415 |
| Frange Butte Montmartre | 10 714 €/m² | 563 |
| Frange Barbès — Château Rouge | 8 167 €/m² | 375 |
Cœur résidentiel — rues Ordener, Marcadet, du Mont-Cenis, Duhesme, Custine, Hermel, Eugène Sue, Ramey, du Poteau, Caulaincourt, Simart, Championnet, de Clignancourt, Letort
Frange Butte Montmartre — rues des Trois-Frères, d'Orsel, Lamarck, des Abbesses, Gabrielle, André del Sarte, Feutrier, Chappe, Berthe, Muller, des Martyrs, Ravignan, Tardieu
Frange Barbès — Château Rouge — bd Barbès, bd Ornano, rues des Poissonniers, Myrha, Doudeauville, du Simplon, Poulet, Dejean, Christiani, des Amiraux, Boinod
Source : DVF — DGFiP / data.gouv.fr · Polygone officiel du 70ème quartier administratif (opendata.paris.fr) · Segmentation zonée par Mathieu Velluet
Clignancourt présente un écart de 260 € au m² entre les estimations des portails (9 220 €) et les prix réellement signés (8 960 €). Cet écart s'explique : les annonces surévaluées tirent les moyennes des portails vers le haut, et les ventes négociées à la baisse ne sont pas intégrées immédiatement. À Clignancourt plus qu'ailleurs, l'écart entre prix annoncé et prix signé peut dépasser 8 % — notamment sur les rues en bordure du boulevard Barbès ou de la Goutte-d'Or.
Ce qui structure les prix
Trois micro-marchés coexistent sur un périmètre de moins d'un kilomètre carré. Le cœur résidentiel autour de Jules-Joffrin bénéficie d'un tissu commerçant de quartier (marché Ordener, rue du Poteau), de la desserte métro ligne 12 et d'une population familiale stable. La frange Butte profite de la prime Montmartre avec des biens souvent atypiques — anciens ateliers, petites surfaces en étage élevé avec vue. La frange Barbès, en pleine mutation, attire investisseurs et primo-accédants avec des tickets d'entrée encore accessibles.
À l'intérieur même du cœur résidentiel, les écarts sont considérables. La rue Caulaincourt (10 653 €/m²) et la rue Hermel (10 000 €/m²) commandent une prime liée à leur ambiance « village » et à leur offre commerciale. À l'inverse, les rues proches du boulevard Ornano — rue Letort, rue Joseph Dijon — subissent une décote de 25 à 30 %.
Prix signés rue par rue — DVF 2024-2025
20 rues principales analysées dans le cœur résidentiel de Clignancourt à partir des actes notariaux DGFiP. Prix médians au S2 2025, avec évolution sur la période et volume de transactions.
| Rue | Médiane signée | Évolution | Ventes |
|---|---|---|---|
| Rue Caulaincourt | 10 653 €/m² | +3,6 % | 19 |
| Rue du Ruisseau | 10 500 €/m² | +26,3 % | 18 |
| Rue Eugène Sue | 10 069 €/m² | +16,9 % | 40 |
| Rue Hermel | 10 000 €/m² | +17,3 % | 62 |
| Rue des Cloys | 9 964 €/m² | +6,3 % | 12 |
| Rue de Trétaigne | 9 639 €/m² | +4,1 % | 20 |
| Rue Ordener | 9 605 €/m² | +8,8 % | 94 |
| Rue Duhesme | 9 446 €/m² | +13,4 % | 71 |
| Rue Simart | 9 390 €/m² | +11,3 % | 61 |
| Rue Ferdinand Flocon | 9 375 €/m² | +5,0 % | 18 |
| Rue Marcadet | 9 334 €/m² | +7,0 % | 77 |
| Rue Custine | 9 268 €/m² | -6,8 % | 59 |
| Rue du Mont-Cenis | 8 882 €/m² | -3,0 % | 115 |
| Rue du Poteau | 8 764 €/m² | +8,7 % | 39 |
| Rue Championnet | 8 654 €/m² | +17,0 % | 67 |
| Rue Labat | 8 333 €/m² | -5,3 % | 50 |
| Rue Ramey | 8 127 €/m² | -12,2 % | 59 |
| Rue de Clignancourt | 8 065 €/m² | -3,2 % | 115 |
| Rue Letort | 7 621 €/m² | -10,0 % | 64 |
| Rue Joseph Dijon | 7 627 €/m² | -24,0 % | 30 |
Source : DVF DGFiP / data.gouv.fr · 2024-2025 · Cœur résidentiel du 70ème quartier administratif
Ces médianes par rue sont des repères. Le prix de votre appartement dépend aussi de l'étage, la vue, l'état et la copropriété — une estimation argumentée le précise sous 48h.
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| Type de bien | Fourchette de prix | Dynamique |
|---|---|---|
| Studio / T1 | 160 000 – 280 000 € | Investisseurs actifs |
| 2 pièces | 280 000 – 420 000 € | Forte demande |
| 3 pièces | 420 000 – 620 000 € | Cœur du marché familial |
| 4 pièces et + | 620 000 € et + | Stock limité |
Répartition des ventes par typologie — Cœur Clignancourt
1 415 ventes · Cœur résidentiel · DVF DGFiP / data.gouv.fr · 2024-2025
Le cœur résidentiel affiche une hausse médiane de +2,8 % entre le S1 2024 et le S2 2025, portée par une demande soutenue de familles et de jeunes couples. La rue Hermel (+17,3 %) et la rue Eugène Sue (+16,9 %) concentrent les plus fortes progressions — des rues commerçantes à taille humaine qui cumulent proximité métro, écoles et marchés alimentaires.
À l'inverse, la rue de Clignancourt (-3,2 %) et la rue du Mont-Cenis (-3,0 %) subissent un ajustement. Les volumes restent élevés (115 ventes chacune) mais les prix stagnent autour de 8 000-8 900 €/m² — le marché corrige les surévaluations post-Covid sur les axes les plus passants.
La frange Barbès-Château Rouge progresse de +6,1 % sur la période. Le boulevard Barbès lui-même (+12,6 %) et la rue Myrha (+13,5 %) bénéficient de la gentrification progressive du bas Clignancourt — nouveaux commerces, requalification urbaine, afflux de primo-accédants cherchant des tickets d'entrée sous 300 000 €.
À Clignancourt, l'erreur la plus fréquente est de fixer son prix sur la moyenne du quartier. Un appartement rue Hermel et un appartement rue Letort ne jouent pas dans la même catégorie — appliquer le même prix au m² revient à surestimer l'un et brader l'autre. Seule une estimation fondée sur les prix signés dans votre rue précise évite cette erreur.
Profil des acheteurs à Clignancourt
La demande à Clignancourt est structurellement différente de celle de Montmartre ou des Abbesses. Trois profils dominent. Les jeunes couples avec un budget de 350 000 à 550 000 € ciblent un 3 pièces dans le cœur résidentiel — souvent en provenance du 9ème ou du 10ème arrondissement, attirés par la surface accessible et la vie de quartier autour de Jules-Joffrin.
Les investisseurs locatifs recherchent studios et 2 pièces sous 250 000 €, principalement sur la frange Barbès où les rendements bruts atteignent 4,5 à 5,5 %. C'est le secteur du 18ème où le ratio prix d'achat / loyer reste le plus favorable.
Enfin, les familles déjà installées dans le quartier cherchent à gagner une pièce sans quitter le périmètre scolaire. Cette mobilité interne représente une part significative des transactions rue Ordener (94 ventes) et rue Marcadet (77 ventes) — des propriétaires qui revendent et rachètent dans un rayon de 500 mètres.
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Quel est le prix au m² à Clignancourt en 2026 ?
Le prix médian signé chez le notaire (DVF) est de 8 960 €/m² dans le cœur résidentiel au S2 2025, sur 404 transactions. La frange Butte Montmartre atteint 10 714 €/m² et la frange Barbès 8 167 €/m². Les portails professionnels (Meilleurs Agents, SeLoger) estiment le prix moyen entre 8 680 et 9 220 €/m².
Pourquoi les prix varient autant d'une rue à l'autre ?
L'amplitude atteint 40 % entre la rue Caulaincourt (10 653 €/m²) et la rue Letort (7 621 €/m²), distantes de 600 mètres. La proximité du métro, l'orientation calme ou passante, l'étage, la qualité de copropriété et la perception du micro-quartier sont les facteurs déterminants — la frontière entre « Clignancourt village » et « axe Barbès » se joue parfois à une rue près.
Combien de temps faut-il pour vendre à Clignancourt ?
Pour un bien correctement estimé, le délai médian est de 25 à 40 jours pour une première offre dans le cœur résidentiel. Les studios et 2 pièces en étage élevé partent plus vite — parfois en moins de 15 jours. Les biens surestimés peuvent stagner au-delà de 90 jours.
Quelles rues ont le plus de potentiel à Clignancourt ?
Sur la base des transactions DVF 2024-2025, les rues qui combinent volume significatif et progression sont la rue Hermel (+17,3 %, 62 ventes), la rue Championnet (+17,0 %, 67 ventes), la rue Duhesme (+13,4 %, 71 ventes) et la rue Eugène Sue (+16,9 %, 40 ventes).
Quel est le prix au m² autour de Jules-Joffrin ?
Le secteur Jules-Joffrin correspond au cœur résidentiel du quartier administratif de Clignancourt. Le prix médian signé (DVF) y est de 8 960 €/m² au S2 2025, avec des écarts importants selon les rues : de 10 000 €/m² rue Hermel à 8 065 €/m² rue de Clignancourt. C'est le secteur le plus dynamique du quartier, porté par la proximité du métro ligne 12, du marché Ordener et des commerces de la rue du Poteau.
Combien coûte une estimation immobilière à Jules-Joffrin ?
L'estimation est gratuite et sans engagement. Je me déplace à votre domicile pour une visite d'environ 45 minutes, puis je croise les transactions DVF signées dans votre rue avec les caractéristiques de votre bien. Résultat argumenté sous 48h.