Prix au m² à Paris 18
rue par rue

À Paris 18, le prix au m² d'un appartement varie de moins de 6 500 € dans certaines rues à plus de 11 000 € sur le versant de la butte Montmartre. Pourtant, les outils d'estimation en ligne se contentent d'une médiane unique pour tout l'arrondissement.

Cet article présente, pour chacune des 231 rues sur lesquelles un appartement a été vendu en 2024 ou 2025, le prix au m² médian extrait des actes notariés. Les 17 rues les plus actives sont en outre ventilées par typologie — T1, T2, T3, T4 et plus. L'ensemble repose sur la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiée par la Direction générale des Finances publiques sur data.gouv.fr.

L'objectif est de permettre à un propriétaire vendeur, à un acheteur ou à un investisseur de situer un bien dans son sous-marché réel, et non dans la moyenne globale d'un arrondissement qui en compte cinq distincts.

1. Le marché Paris 18 en chiffres clés

Le prix médian d'un appartement vendu dans le 18ᵉ arrondissement entre janvier 2024 et décembre 2025 s'établit à 8 634 €/m², sur la base de 4 542 transactions notariées (source : base DVF de la DGFiP, après exclusion des valeurs aberrantes par méthode IQR appliquée à chaque sous-zone).

Cette médiane reste un repère utile, mais elle s'inscrit dans un contexte qui aide à la comprendre.

Comparaison avec le 17ᵉ voisin

Sur la même période, les zones du 17ᵉ directement limitrophes du 18ᵉ — les quartiers administratifs des Batignolles et des Épinettes — affichent une médiane de 9 607 €/m² sur 1 926 ventes. L'écart entre les deux arrondissements, malgré leur proximité géographique immédiate, approche 1 000 €/m² en faveur du 17ᵉ.

Position dans la géographie parisienne

Selon la Chambre des Notaires de Paris-Île-de-France, les arrondissements voisins du 9ᵉ et du 10ᵉ présentent des médianes nettement plus élevées que celles du 18ᵉ. Les rapports trimestriels de la Chambre constituent la référence officielle pour les comparaisons inter-arrondissements et complètent utilement les données de la base DVF.

Une amplitude interne remarquable

Plus que la médiane globale, ce qui caractérise le 18ᵉ est son amplitude interne. La rue la plus chère analysée dans cet article dépasse 11 000 €/m² ; la plus abordable descend sous 6 500 €/m². Cet écart de près de 70 % au sein d'un même arrondissement explique pourquoi une estimation fondée sur la seule médiane globale du 18ᵉ peut s'éloigner significativement de la valeur réelle d'un bien donné.

2. Cinq sous-marchés, cinq réalités

L'arrondissement administratif du 18ᵉ regroupe en réalité plusieurs marchés immobiliers distincts, séparés par des écarts de prix au m² parfois supérieurs à 30 %. Les comportements de vendeurs comme d'acheteurs y diffèrent : durée de mise en marché, sensibilité au DPE, marge de négociation. Une estimation pertinente commence par identifier la sous-zone d'appartenance d'un bien — pas seulement son arrondissement.

Voici les six sous-marchés résidentiels les plus actifs sur le territoire 17ᵉ–18ᵉ, classés par prix médian :

L'écart entre le sous-marché le plus cher (Lévis–Monceau, à la lisière du 8ᵉ) et le cœur de Clignancourt atteint près de 2 400 €/m², soit environ 28 % de différence. Cette amplitude se vérifie également au sein du seul 18ᵉ : Montmartre village se situe à 10 674 €/m² tandis que les rues nord (La Chapelle, Marx Dormoy, Doudeauville) descendent sous 7 200 €/m².

Lire les sous-marchés en détail

Chaque sous-marché fait l'objet d'une page dédiée présentant ses rues, son profil acheteur et son contexte de marché :

3. Top 17 des rues les plus actives — prix par typologie

Sur les 231 rues analysées, dix-sept ont enregistré au moins 78 ventes d'appartements en 2024-2025. Sur ces rues, le volume suffit à calculer une médiane par typologie de logement (T1, T2, T3, T4). Le tableau ci-dessous présente, pour chacune, le prix au m² médian global puis détaillé par typologie.

Valeurs en €/m². * cellule fondée sur moins de 5 ventes — valeur indicative. T5 et plus omises (volumes insuffisants pour une médiane fiable sur la plupart des rues).

Trois observations issues de ce tableau

Le quartier des Batignolles concentre les rues les plus chères. Rue Nollet (10 500 €/m²), rue Legendre (9 899 €/m²) et rue des Moines (9 762 €/m²) figurent toutes parmi les médianes les plus élevées de ce classement par volume. Elles bénéficient à la fois d'une proximité avec le 8ᵉ et d'une demande soutenue pour les T3-T4 familiaux.

Les rues du nord du 18ᵉ restent à l'écart de cette dynamique. La Chapelle, Marx Dormoy, Doudeauville affichent des médianes entre 6 200 et 7 600 €/m². Sur la rue de la Chapelle, le prix médian d'un T3 (5 372 €/m²) est inférieur à celui d'un T1 (7 328 €/m²) — phénomène typique des marchés où les grandes surfaces se vendent à des familles moins solvables que les petits investisseurs.

Sur les rues moyennes du 18ᵉ, la prime aux grandes surfaces est nette. Rue Damrémont, le m² d'un T4 (10 888 €) dépasse celui d'un T1 (9 077 €) de près de 20 %. Même observation rue Legendre, rue Caulaincourt, rue Lamarck. Cette logique s'inverse dans les rues où la demande se concentre sur les petits volumes (Clignancourt, Mont-Cenis).

4. Le tableau complet des 231 rues

Toutes les rues sur lesquelles au moins un appartement a été vendu en 2024-2025. Les rues à moins de 5 ventes sont signalées sans médiane (échantillon trop fragile) — leur prix de référence est celui de leur sous-zone.

5. Méthodologie

Toutes les données présentées dans cet article sont issues de la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiée par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) sur le portail data.gouv.fr. Cette base recense, depuis 2014, l'intégralité des mutations immobilières enregistrées par les services fiscaux. Elle constitue la source de référence pour l'analyse des prix immobiliers en France.

Périmètre retenu

L'analyse porte sur les codes postaux 75017 et 75018, restreints aux zones d'activité de Mathieu Velluet. Pour le 17ᵉ, seuls les quartiers administratifs des Batignolles (67ᵉ quartier administratif de Paris) et des Épinettes (68ᵉ) sont inclus. Pour le 18ᵉ, les quatre quartiers administratifs sont couverts : Grandes-Carrières (69ᵉ), Clignancourt (70ᵉ), Goutte-d'Or (71ᵉ) et La Chapelle (72ᵉ).

Sélection des mutations

• Type de bien : appartements uniquement (maisons et locaux commerciaux exclus)
• Nature de la mutation : vente (donations, échanges, adjudications exclus)
• Dédoublonnage par identifiant de mutation (un acte = une transaction)
• Exclusion des transactions atypiques : surface inférieure à 9 m², valeur foncière inférieure à 50 000 €, prix au m² hors de l'intervalle 3 000 €–18 000 €

Classification par sous-zone

Chaque transaction est géolocalisée par ses coordonnées GPS, puis rattachée à sa sous-zone par algorithme de point-dans-polygone (ray casting). Les polygones officiels des quartiers administratifs proviennent du portail Open Data Paris. Le quartier historique de Montmartre, qui n'a pas d'existence administrative, est défini par une liste de 67 voies caractéristiques (Abbesses, Lepic, Junot, Cortot, Norvins, etc.).

Calcul des médianes et exclusion des valeurs aberrantes

Au sein de chaque sous-zone, les valeurs aberrantes sont écartées par méthode des écarts interquartiles (IQR) : toute transaction dont le prix au m² se situe en dehors de l'intervalle [Q1 − 1,5·IQR ; Q3 + 1,5·IQR] est retirée du calcul. Sur 6 716 transactions initialement classées, 6 468 sont conservées après ce filtrage statistique, soit un taux de rétention de 96 %.

La médiane retenue est le 50ᵉ centile (P50) de la distribution post-IQR — c'est-à-dire le prix au m² qui partage l'échantillon en deux moitiés égales. Cette mesure est moins sensible aux valeurs extrêmes que la moyenne, et plus représentative du marché réel.

Date d'extraction

Extraction réalisée le 2 juin 2026 sur les versions 2024 et 2025 de la base DVF. La période couverte va du 1ᵉʳ janvier 2024 au 31 décembre 2025, soit 24 mois.

Le code source du pipeline d'extraction et de calcul (Python, SQL) est disponible sur demande pour toute personne souhaitant vérifier la méthode.

6. Limites et nuances honnêtes

La rigueur d'une analyse statistique tient autant à la qualité des données qu'à la transparence sur ce qu'elles ne disent pas. Les limites suivantes doivent accompagner toute lecture des chiffres présentés ci-dessus.

Ce que DVF ne contient pas

La base DVF enregistre la valeur foncière d'un acte notarié, mais ne renseigne ni l'état du bien (rénové ou à rafraîchir), ni son DPE, ni son étage, ni son exposition. Deux T3 vendus dans la même rue au même prix peuvent donc correspondre à des biens de qualité très différente. La médiane par rue gomme ces écarts qui, à l'échelle d'un bien individuel, peuvent représenter 10 à 20 % de variation.

Mobilier et accessoires inclus

Le prix DVF inclut, le cas échéant, les biens mobiliers vendus avec le logement (cuisine équipée, dressing sur-mesure, climatisation). Ces accessoires peuvent gonfler artificiellement le prix au m² affiché de quelques centaines d'euros sur certaines transactions.

Lots multiples

Lorsqu'un appartement est vendu avec une cave ou un parking sous le même acte, la valeur foncière agrège les deux. Le filtrage par type de bien limite ce biais, mais il subsiste pour certaines mutations.

Délai de publication

La DGFiP publie les données DVF avec un décalage de 6 à 12 mois après la signature de l'acte. Les ventes de fin 2025 ont été publiées au printemps 2026. Les ventes du premier semestre 2026 ne seront accessibles qu'à l'automne 2026, et l'année 2026 complète qu'au début 2027. Cet article sera mis à jour à chaque nouvelle publication.

Rues à faible volume

Quarante-sept rues du périmètre n'ont enregistré que 1 à 4 ventes en 2024-2025. Sur ces volumes, calculer une médiane n'a pas de sens statistique : une seule transaction atypique fausserait l'indicateur. Le tableau filtrable signale ces cas par la mention « voir zone » et invite à se référer à la médiane du sous-marché d'appartenance.