Immobilier dans
Les Épinettes
Le 17ème résidentiel et tranquille — à la frontière des Grandes-Carrières, un quartier familial aux prix encore raisonnables, souvent découvert par les acheteurs du 18ème en quête de surface.
Estimation gratuiteLes Épinettes sont le quartier que les acheteurs du 18ème découvrent souvent par accident — en cherchant plus grand aux Grandes-Carrières — et qu'ils finissent par choisir. Même ligne de métro, même ambiance résidentielle, même proximité des commerces de la rue Legendre et de la Place de Clichy. Et parfois 100 000 € de moins pour la même surface, juste parce qu'on a franchi un boulevard.
Prix au m² aux Épinettes en 2026
Sources : SeLoger, Meilleurs Agents — Avril 2026
Les Épinettes affichent des prix légèrement inférieurs aux Grandes-Carrières du 18ème, pour des biens souvent comparables en qualité de bâti. La frontière entre les deux quartiers est purement administrative — la rue Hégésippe Moreau et le boulevard Bessières ne constituent pas une rupture urbaine — ce qui explique que de nombreux acheteurs les regardent simultanément, comparant le rapport qualité-surface des deux côtés.
Ce qui structure les prix
La ligne 13 est l'épine dorsale du quartier : Guy Môquet et La Fourche permettent de rejoindre Châtelet en une vingtaine de minutes, et Montparnasse en trente. Cette accessibilité nord-sud soutient une demande régulière d'actifs qui travaillent dans le sud parisien et veulent habiter dans le nord, moins cher.
Le bâti des Épinettes est hétérogène : on y trouve des immeubles haussmanniens en bon état, des petits immeubles d'entre-deux-guerres et quelques constructions plus récentes. Cette diversité crée des écarts de prix significatifs — un appartement rénové dans un immeuble pierre de taille se vendra 15 à 20% au-dessus d'un bien équivalent dans une copropriété des années 1960.
État du marché aux Épinettes en 2026
| Type de bien | Fourchette de prix | Dynamique |
|---|---|---|
| Studio / T1 | 210 000 – 330 000 € | Demande régulière |
| 2 pièces | 360 000 – 560 000 € | Primo-accédants actifs |
| 3 pièces | 550 000 – 800 000 € | Demande familiale soutenue |
| 4 pièces et + | 800 000 € et + | Offre limitée |
La demande sur les 2 et 3 pièces est la plus active. Le quartier attire de nombreux primo-accédants qui ont écarté le 18ème pour des raisons de budget et découvrent les Épinettes comme une alternative sérieuse — mêmes transports, même ambiance, quelques centaines d'euros au m² de moins. Les 3 pièces familiaux bien situés se vendent rapidement, portés par des acheteurs qui comparent avec Batignolles et y voient une opportunité de surface.
Les Épinettes sont souvent le deuxième choix des acheteurs du 18ème — et le premier choix de ceux qui les connaissent vraiment. La frontière administrative ne change rien à la vie quotidienne dans ce secteur, mais elle peut représenter 100 à 150 €/m² d'économie pour un acquéreur bien conseillé.
Profil des acheteurs aux Épinettes
Le quartier attire deux profils principaux. D'un côté, des primo-accédants de 30 à 40 ans, souvent locataires dans le 17ème ou le 18ème, qui cherchent à acheter sans exploser leur budget. De l'autre, des familles en seconde acquisition qui quittent un appartement devenu trop petit ailleurs à Paris et trouvent aux Épinettes les 3 ou 4 pièces qu'elles n'auraient pas pu s'offrir à Batignolles.
Je connais ce marché par le terrain : installé à la frontière des deux quartiers, rue Hégésippe Moreau, j'accompagne régulièrement des clients qui hésitent entre les Épinettes et les Grandes-Carrières voisines. Cette double expertise me permet de positionner un bien avec précision et de cibler les bons acheteurs des deux côtés de la limite.
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Quel est le prix au m² aux Épinettes en 2026 ?
Le prix moyen est de 9 300 €/m² en avril 2026 — légèrement en dessous des Grandes-Carrières (9 400 €) et nettement en dessous de Batignolles (10 800 €). C'est l'une des meilleures opportunités de surface dans le nord-ouest parisien.
Les Épinettes sont-elles un bon quartier pour acheter ?
Oui, en particulier pour les familles et les primo-accédants. Bonne desserte (ligne 13), ambiance résidentielle calme, surfaces plus généreuses qu'aux Batignolles pour un budget inférieur. Un quartier souvent sous-estimé par les acheteurs qui n'ont pas de conseiller local pour le comparer à ses voisins.
Quelle est la différence entre Les Épinettes et les Grandes-Carrières ?
Les deux quartiers sont séparés par un boulevard mais partagent le même caractère résidentiel familial. Les prix sont très proches (9 300 € aux Épinettes, 9 400 € aux Grandes-Carrières). La principale différence est administrative : l'un est dans le 17ème, l'autre dans le 18ème. Sur le plan de la vie quotidienne et du marché immobilier, ce sont des marchés complémentaires que je conseille d'explorer simultanément.