Immobilier aux
Épinettes
Le quartier que les acheteurs du 18ème découvrent par accident — et finissent par choisir. 1 076 transactions analysées, 3 zones distinctes.
Estimation gratuiteLe quartier des Épinettes offre ce que Batignolles ne peut plus offrir : des surfaces généreuses à prix raisonnable, dans un cadre résidentiel calme. À 9 028 €/m² en médiane signée, c'est 15 % de moins que Batignolles pour des rues souvent plus agréables.
Mathieu Velluet est mandataire immobilier spécialiste du quartier des Épinettes depuis 2018 — l'un des rares agents indépendants à maîtriser les trois micro-marchés du quartier : frange Batignolles (rue Cardinet 10 217 €/m², rue Legendre 9 340 €/m²), cœur résidentiel (rue Jean Leclaire 9 913 €/m², rue Sauffroy 9 406 €/m², rue Dautancourt 9 494 €/m²) et frange Guy Môquet — avenue de Clichy, avenue de Saint-Ouen, rues Guy Môquet, Pouchet, Davy. Chaque estimation repose sur les actes DVF DGFiP signés dans votre rue, résultat sous 48h.
Prix au m² aux Épinettes en 2026
Source : Meilleurs Agents — Mai 2026
Les portails publient des prix demandés. Les DVF (DGFiP / data.gouv.fr) enregistrent les prix réellement signés chez notaire.
Évolution semestrielle — Cœur Épinettes
| Semestre | Prix médian au m² | Ventes |
|---|---|---|
| 2024 — S1 | 8 921 € | 152 |
| 2024 — S2 | 8 955 € | 135 |
| 2025 — S1 | 8 983 € | 152 |
| 2025 — S2 | 9 348 € | 173 |
Prix par zone — Épinettes
| Zone | Médiane S2-2025 | Ventes |
|---|---|---|
| Cœur résidentiel | 9 098 €/m² | 930 |
| Frange Batignolles | 9 550 €/m² | 96 |
| Frange Guy Môquet / Pouchet | 8 880 €/m² | 283 |
Cœur résidentiel — rues des Épinettes, Brochant, de la Jonquière, Navier, Dautancourt, Clairaut, Lemercier, Jean Leclaire, Jacquemont, des Apennins
Frange Batignolles — rues Cardinet, Legendre, Truffaut, Boursault, de Saussure
Frange Guy Môquet — av. de Clichy, av. de Saint-Ouen, rues Guy Môquet, Pouchet, Davy, Collette, Boulay
Source : DVF — DGFiP / data.gouv.fr · Polygone officiel du 68ème quartier administratif · Segmentation par Mathieu Velluet
Prix signés rue par rue — DVF 2024-2025
26 rues analysées aux Épinettes à partir des actes notariaux DGFiP. L'amplitude entre la rue Lemercier (11 422 €/m²) et le boulevard Bessières (7 607 €/m²) dépasse 50 % — aucune moyenne quartier ne peut remplacer une analyse à l'échelle de votre rue.
| Rue | Médiane signée | Zone | Ventes |
|---|---|---|---|
| Av. de Clichy | 8 959 €/m² | Fr. Guy Môquet | 81 |
| Rue Legendre | 9 340 €/m² | Fr. Batignolles | 81 |
| Rue Pouchet | 8 692 €/m² | Fr. Guy Môquet | 74 |
| Rue des Moines | 9 231 €/m² | Cœur | 69 |
| Rue Guy Môquet | 8 925 €/m² | Fr. Guy Môquet | 66 |
| Rue Berzelius | 8 517 €/m² | Cœur | 65 |
| Rue de la Jonquière | 8 667 €/m² | Cœur | 63 |
| Rue des Épinettes | 8 428 €/m² | Cœur | 54 |
| Av. de Saint-Ouen | 9 173 €/m² | Fr. Guy Môquet | 54 |
| Rue Gauthey | 9 094 €/m² | Cœur | 48 |
| Rue du Dr Heulin | 9 375 €/m² | Cœur | 43 |
| Bd Bessières | 7 607 €/m² | Fr. Guy Môquet | 41 |
| Rue Sauffroy | 9 406 €/m² | Cœur | 40 |
| Rue Jean Leclaire | 9 913 €/m² | Cœur | 36 |
| Rue Dautancourt | 9 494 €/m² | Cœur | 34 |
| Rue Lacroix | 8 837 €/m² | Cœur | 33 |
| Rue des Apennins | 9 568 €/m² | Cœur | 28 |
| Rue Davy | 9 668 €/m² | Fr. Guy Môquet | 22 |
| Rue Lantiez | 9 142 €/m² | Cœur | 26 |
| Rue Jacquemont | 9 530 €/m² | Cœur | 18 |
| Rue Cardinet | 10 217 €/m² | Fr. Batignolles | 13 |
| Rue Collette | 9 722 €/m² | Fr. Guy Môquet | 13 |
| Rue Clairaut | 10 144 €/m² | Cœur | 10 |
| Rue Navier | 8 955 €/m² | Cœur | 11 |
| Villa Jacquemont | 10 406 €/m² | Cœur | 8 |
| Rue Lemercier | 11 422 €/m² | Cœur | 14 |
Source : DVF DGFiP / data.gouv.fr · 2024-2025 · Quartier des Épinettes (68ème QA)
Ces médianes par rue sont des repères. Le prix de votre appartement dépend aussi de l'étage, la vue, l'état et la copropriété — une estimation argumentée le précise sous 48h.
Estimer mon appartement →État du marché aux Épinettes en 2026
| Type de bien | Fourchette de prix | Dynamique |
|---|---|---|
| Studio / T1 | 150 000 – 280 000 € | Investisseurs actifs |
| 2 pièces | 250 000 – 400 000 € | Forte demande |
| 3 pièces | 380 000 – 580 000 € | Familles primo-accédantes |
| 4 pièces et + | 550 000 € et + | Stock rare |
Répartition des ventes par typologie — Épinettes
1 309 ventes · Toutes zones · DVF DGFiP / data.gouv.fr · 2024-2025
Le cœur résidentiel du quartier des Épinettes enregistre une hausse de +4,8 % entre le S1 2024 et le S2 2025 — soit la plus forte progression parmi les cinq quartiers couverts. Le S2 2025 est particulièrement marqué (9 348 €/m²), porté par une demande soutenue de familles en provenance du 18ème cherchant de la surface à budget maîtrisé. Les rues les plus actives sont la rue Jean Leclaire (9 913 €/m², 38 ventes) et la rue Dautancourt (9 493 €/m², 34 ventes).
La frange Guy Môquet-Pouchet, plus accessible à 8 880 €/m², attire investisseurs et primo-accédants. L'avenue de Clichy (8 950 €/m², 85 ventes) et la rue Pouchet (8 728 €/m², 80 ventes) offrent les tickets d'entrée les plus bas du quartier avec des rendements locatifs de 4 à 5 % brut. La progression du S2 2025 touche l'ensemble des zones — y compris la frange Guy Môquet, signe d'un rattrapage en cours.
Le quartier des Épinettes est le meilleur rapport qualité-prix du 17ème nord. À budget égal, un acheteur obtient 15 % de surface en plus qu'à Batignolles — et souvent une rue plus calme.
Profil des acheteurs aux Épinettes
Le quartier des Épinettes attire principalement des familles primo-accédantes en provenance du 18ème ou des arrondissements centraux, cherchant un 3-4 pièces entre 400 000 et 600 000 €. Les investisseurs locatifs ciblent la frange Guy Môquet pour ses rendements et sa proximité métro. Et les jeunes couples qui n'ont pas le budget Batignolles découvrent aux Épinettes un cadre de vie équivalent pour 1 500 €/m² de moins.
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Estimation gratuite sous 48h →Questions fréquentes — Épinettes
Quel est le prix au m² aux Épinettes en 2026 ?
Le prix médian signé (DVF) est de 9 098 €/m² dans le cœur résidentiel au S2 2025. La frange Batignolles atteint 9 550 €/m², la frange Guy Môquet 8 880 €/m². Meilleurs Agents estime le prix moyen à ~9 300 €/m².
Quelles sont les meilleures rues aux Épinettes ?
Rue Lemercier (11 422 €/m²), rue Clairaut (10 494 €/m²), villa Jacquemont (10 455 €/m²), rue Jean Leclaire (9 913 €/m²). Ces rues combinent calme, verdure et proximité commerces.
Combien de temps faut-il pour vendre aux Épinettes ?
Pour un bien correctement estimé, 30 à 45 jours pour une première offre. Les 2 pièces en étage élevé partent plus vite — parfois en moins de 20 jours.
Quelle est la différence entre le quartier des Épinettes et Batignolles ?
Le quartier des Épinettes affiche 9 028 €/m² vs 10 572 €/m² pour Batignolles — 15 % de moins, soit environ 1 500 €/m² d'économie. Sur un 3 pièces de 65 m², c'est 97 500 € d'écart à surface identique. Plus résidentiel, plus calme, avec des rues souvent plus agréables que les artères de Batignolles.
Pourquoi le S2 2025 est-il si dynamique aux Épinettes ?
Le second semestre 2025 affiche 9 348 €/m² dans le cœur — soit +4,8 % sur un an. Ce dynamisme s'explique par un afflux de familles repoussées par les prix de Batignolles et du 18ème, qui découvrent aux Épinettes un rapport qualité-surface imbattable dans Paris intra-muros. La demande dépasse structurellement l'offre sur les 3-4 pièces familiaux.
Combien coûte une estimation immobilière aux Épinettes ?
L'estimation est gratuite et sans engagement. Je me déplace à votre domicile pour une visite d'environ 45 minutes, puis je croise les transactions DVF signées dans votre rue avec les caractéristiques de votre bien. Résultat argumenté sous 48h.