Le 18ème arrondissement de Paris n'est pas un marché uniforme. Entre Montmartre à 10 000 €/m² (actes notariés) et la Goutte-d'Or à 7 200 €/m², l'écart dépasse 38 %. Dans le 17ème nord, Batignolles atteint 10 572 €/m² quand les Épinettes offrent 15 % de marge supplémentaire. Ces données sont issues de 6 468 transactions notariées 2024-2025 — pas d'algorithmes, pas de prix demandés.
Prix signés au m² par quartier — DVF 2024-2025
Les Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP / data.gouv.fr) enregistrent les prix réellement signés chez notaire — les seules données opposables au marché. Le tableau ci-dessous en est l'extraction directe sur 2024-2025.
| Quartier | Médiane signée DVF | Évolution S1-24 → S2-25 | Transactions |
|---|---|---|---|
| Batignolles (17ème) | 10 572 €/m² | +3,5 % | 850 |
| Montmartre | 10 000 €/m² | +4,1 % | 1 227 |
| Grandes-Carrières | 9 321 €/m² | +1,6 % | 1 585 |
| Épinettes (17ème) | 9 028 €/m² | +4,8 % | 1 076 |
| Clignancourt | 8 914 €/m² | +2,6 % | 1 911 |
| Goutte-d'Or | 7 200 €/m² | — | 627 |
| La Chapelle | 7 200 €/m² | — | 419 |
Source : DVF DGFiP / data.gouv.fr · Appartements · 2024-2025 · Polygones opendata.paris.fr · Outliers exclus par IQR
Le signal fort du second semestre 2025
Le S2 2025 est le semestre le plus élevé observé sur l'ensemble des quartiers depuis le début de la période analysée. Tous les marchés progressent simultanément — signal d'une reprise systémique, pas sectorielle.
| Quartier | S1 2024 | S2 2025 | Progression |
|---|---|---|---|
| Montmartre | 9 907 €/m² | 10 313 €/m² | +4,1 % |
| Batignolles (cœur) | 10 336 €/m² | 10 702 €/m² | +3,5 % |
| Épinettes (cœur) | 8 921 €/m² | 9 348 €/m² | +4,8 % |
| Clignancourt (cœur) | 8 720 €/m² | 8 914 €/m² | +2,2 % |
Les Épinettes enregistrent la plus forte progression relative (+4,8 %) — phénomène de rattrapage d'un marché sous-valorisé par rapport à Batignolles voisin. Montmartre confirme son statut de valeur refuge avec +4,1 % sur la période malgré des prix déjà élevés.
Analyse quartier par quartier
Montmartre — le marché de la rareté
Montmartre n'est pas un quartier administratif — c'est une adresse à part entière. Le prix médian signé est de 10 000 €/m² sur 1 227 transactions, mais l'amplitude interne dépasse 33 % : rue Ravignan à 12 023 €/m², rue du Mont-Cenis à 9 015 €/m². La demande excède structurellement l'offre — peu de propriétaires vendent, et les acheteurs acceptent de payer la prime. Le S2 2025 à 10 313 €/m² est le plus haut de la période.
Batignolles — le village haut de gamme du 17ème
Avec 10 572 €/m² en médiane sur 850 transactions, Batignolles est le marché le plus cher du territoire couvert. Les T4+ représentent 14 % des ventes — deux fois plus que dans le 18ème — et se négocient à 11 041 €/m². La rue Mariotte atteint 13 637 €/m². La demande familiale CSP+ est structurellement forte, alimentée par les migrants du 8ème et 9ème arrondissements.
Grandes-Carrières — la surface au meilleur rapport
Le quartier des Grandes-Carrières (9 321 €/m², 1 585 transactions) offre la meilleure surface pour le prix dans Paris intra-muros occidental. Un T3 familial y est accessible entre 580 000 et 850 000 €, là où Montmartre impose 650 000 à 1 100 000 €. La frange Montmartre (rues Lepic, Abbesses, av. Junot) dépasse 10 600 €/m² et constitue une porte d'entrée plus accessible sur la Butte.
Épinettes — le meilleur rapport qualité-surface du 17ème
À 9 028 €/m² sur 1 076 transactions, le quartier des Épinettes offre 15 % de surface supplémentaire à budget égal par rapport à Batignolles. C'est 1 500 €/m² d'économie — soit 97 500 € sur un 3 pièces de 65 m². La progression de +4,8 % entre S1 2024 et S2 2025 est la plus forte des cinq quartiers : le marché converge progressivement vers Batignolles.
Clignancourt — l'amplitude la plus forte
Clignancourt (8 914 €/m², 1 911 transactions — le plus grand volume du périmètre) présente l'amplitude interne la plus élevée : 40 % d'écart entre la rue Caulaincourt (10 653 €/m²) et la rue Letort (7 621 €/m²), distantes de 600 mètres. La frange Butte-Montmartre atteint 10 674 €/m² ; la frange Barbès-Château Rouge reste sous 8 100 €/m². L'erreur la plus fréquente est d'appliquer la moyenne du quartier à des rues dont les marchés n'ont rien en commun.
Ce que cela signifie si vous vendez en 2026
Le S2 2025 a redonné du pouvoir aux vendeurs correctement positionnés. Un bien estimé au juste prix génère à nouveau de la concurrence entre acheteurs — les délais ont baissé à 20-35 jours sur les biens familiaux bien situés à Batignolles et Montmartre.
En revanche, un bien surévalué de 5 % ne se vend toujours pas. Les acheteurs de 2026 sont informés, comparent activement et n'hésitent pas à formuler des offres sous le prix affiché si le bien est sur le marché depuis plus de 45 jours. La fenêtre des 3 premières semaines est décisive sur tous les quartiers.
Vous envisagez de vendre dans le 18ème ou le 17ème nord ? Une estimation fondée sur les actes notariés de votre rue est la première étape.
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La fenêtre de négociation se referme. Le S2 2025 a redonné confiance aux vendeurs — les marges de négociation sur les biens bien estimés sont revenues à 1-2 %, contre 3-5 % en 2023-2024.
Les secteurs offrant encore du potentiel de plus-value à moyen terme : les Épinettes (convergence en cours vers Batignolles), la frange Guy Môquet-Pouchet (entrées sous 9 000 €/m²), et le Bas Montmartre (décote de 930 €/m² vs le Village, pour des rues souvent très agréables). Pour un achat patrimonial long terme, Montmartre et Batignolles restent les valeurs refuges structurelles du nord-ouest parisien.